Czy warto wykonać badania geologiczne przed zakupem działki?
Przed podjęciem decyzji o zakupie działki budowlanej należy wziąć pod uwagę szereg czynników. Często bagatelizowaną kwestią okazują się warunki wodno-gruntowe, które mogą mieć bardzo duży wpływ na przebieg robót budowlanych, jak i na łączny koszt budowy domu. Warunki te można sprawdzić poprzez badania geologiczne. Biorąc jednak pod uwagę, że wykonanie tych badań oznacza dodatkowe koszty, zasadnicze wydaje się być pytanie, czy warto wykonać badania geologiczne przed zakupem działki budowlanej?
Na czym polegają badania geologiczne?
Badania geologiczne, nazywane także badaniami geotechnicznymi, to badania, które pozwalają sprawdzić warunki wodno-gruntowe panujące na wybranej działce. Na chwilę obecną inwestorzy nie mają obowiązku wykonywać takich badań przed budową domu, chyba, że taką potrzebę wskaże architekt. Za wykonanie badań geologicznych odpowiada geolog lub geotechnik posiadający stosowne uprawnienia. Na podstawie tych badań sporządzona zostanie ekspertyza geotechniczna, która okaże się cennym źródłem informacji dla architekta odpowiedzialnego za projekt budowlany domu, jak również dla firmy budowlanej, która będzie odpowiedzialna za prace ziemne i fundamentowe.
W jaki sposób przebiegają badania geologiczne?
Badania geologiczne polegają na wykonaniu kilku odwiertów i pobraniu próbek gruntu. Głębokość odwiertów geologicznych zależy w głównej mierze od tego, pod jaką inwestycje są one wykonywane. Przy budowie domów jednorodzinnych bez podpiwniczenia zwykle wystarczą odwierty na głębokość ok. 3-4 m, natomiast przy budynkach z podpiwniczeniem wykonuje się odwierty nawet na głębokość ponad 6 metrów. Próbki gruntu zostaną dokładnie przebadane w laboratorium, a na podstawie uzyskanych wyników sporządzona zostanie ekspertyza geotechniczna.
Co pozwalają sprawdzić badania geologiczne?
Na podstawie badań geologicznych gruntu ocenia się dokładne warunki wodno-gruntowe. Chodzi tu o takie kwestie, jak chociażby: struktura i spoistość gruntu, jego przepuszczalność, głębokość przemarzania, a także poziom wód gruntowych oraz jej skład chemiczny. Czynniki te mogą mieć ogromny wpływ na fundamenty przyszłego budynku, co z kolei może znacząco przełożyć się na koszty inwestycji. Z tego względu, coraz większa liczba architektów zapytanych o to, czy warto wykonać badania geologiczne przed zakupem działki, odpowiada na to pytanie twierdząco. Jest to szczególnie ważne na obszarach niezabudowanych, na których do tej pory nie prowadzono inwestycji, które mogłyby dać inwestorowi chociażby orientacyjną wiedzę o warunkach wodno-gruntowych.
Jaki wpływ mają warunki wodno-gruntowe na budowę domu?
Od warunków wodno-gruntowych obowiązujących na danym obszarze zależy przede wszystkim to, jaki rodzaj fundamentów okaże się odpowiedni. W przypadku bardzo niesprzyjających warunków zachodzi konieczność stosowania fundamentów pośrednich, co może znacząco podnieść koszty inwestycji. Warunki wodno-gruntowe decydują także o optymalnych sposobach zabezpieczenia inwestycji przed wodami opadowymi i gruntowymi, np. o konieczności zastosowania drenażu opaskowego. W przypadku działki położonej na skarpie, ekspertyza geotechniczna może dać odpowiedź na to, czy należy stosować mury oporowe. Wykonanie badań geologicznych przydaje się także wtedy, gdy inwestor myśli o zakupie i montażu pompy ciepła wodnej lub gruntowej.
Wymiana gruntu i fundamenty pośrednie
Co możemy zrobić w sytuacji, gdy rodzimy grunt na działce jest niesolidny i mało nośny? Istnieje kilka technik uporania się z tym problemem, a wybór odpowiedniej z nich zależy właśnie od szczegółowych warunków wodno-gruntowych. Jednym ze sposobów jest wymiana gruntu na terenie, na którym wybudowany będzie dom. Zamienny grunt można pozyskać w niskiej cenie, ale potrzebne będą jego bardzo duże ilości, a ponadto dochodzi kwestia logistyki, wynajęcia sprzętu, jak również czasochłonnych prac. W rezultacie wymiana gruntu może kosztować od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Alternatywnym sposobem jest palowanie, czyli zastosowanie fundamentu pośredniego. Ławy fundamentowe są wówczas oparte na specjalnych palach wbitych lub wwierconych w ziemię na głębokość, w której występuje solidny i zwarty grunt, który zapewni właściwą podporę fundamentom. To również wiąże się z wydatkiem rzędu od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. W przypadku, gdy warunki wodno-gruntowe są mniej problematyczne, ale nadal wykluczają zastosowanie tradycyjnych ław, dobrym rozwiązaniem może być płyta fundamentowa, która lepiej sprawdza się w mniej nośnym gruncie, ze względu na równomierne przenoszenie obciążeń na większym terenie. Fundamenty oparte na płycie są ok. 15-40% droższe od ław fundamentowych.
Ile kosztuje wykonanie badań geologicznych?
Koszt badań geologicznych zależy od liczby oraz głębokości odwiertów. Odwiert geologiczny na głębokość 1 metra to wydatek rzędu ok. 100 – 150 zł. Przy budowie domu jednorodzinnego w zupełności powinny wystarczyć 3 odwierty na około 15 metrów, co daje nam przedział cenowy od 1500 do 2250 zł. Oczywiście ceny mogą się także różnić dla poszczególnych województw. Wykonanie badań geologicznych nie wiąże się zatem z bardzo poważnymi wydatkami, zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę to, jak wiele cennych informacji dostarcza ekspertyza. Nie jest to także wygórowany koszt w porównaniu z wydatkiem, z jakim wiąże się zakup działki budowlanej.
Czy warto wykonać badania geologiczne?
Badania geologiczne dostarczają wielu ważnych informacji na temat warunków wodno-gruntowych na danym terenie. Od warunków tych zależeć mogą łączne koszty budowy domu. Niesprzyjające warunki mogą znacząco utrudnić budowę, uniemożliwić zastosowanie podpiwniczenia i wymusić zastosowanie dodatkowych zabezpieczeń. W większości przypadków badania geologiczne wykonuje się na etapie przygotowań do budowy domu. Jeśli jednak dopiero przymierzasz się do zakupu działki, naszym zdaniem zdecydowanie warto wykonać takie badanie. To niewielki koszt biorąc pod uwagę, ile inwestorzy muszą zapłacić za atrakcyjną działkę budowlaną. Fachowa ekspertyza geotechniczna na pewno ułatwi podjęcie ostatecznej decyzji.