Czym się kierować przy zakupie działki budowlanej?

Zakup działki budowlanej, na której zostanie postawiony nasz dom, to ważna decyzja. W końcu wybór dotyczy lokalizacji, w której będziemy żyć w kolejnych latach. Jeśli właśnie poszukujesz odpowiedniej działki, ten artykuł będzie bardzo pomocny. Podpowiadamy, czym się kierować przy zakupie działki budowlanej i odpowiadamy na najważniejsze pytania.

Zakup działki budowlanej – co wziąć pod uwagę?

Gdy zapadła decyzja o budowie domu, niesamowicie ważnym etapem jest znalezienie odpowiedniej lokalizacji. Działki budowlane mają bowiem bardzo istotne znaczenie dla jakości i komfortu życia, stąd też aspekt ten musi być bardzo dobrze przemyślany. Czym się kierować przy zakupie działki budowlanej?

Rodzaj działki

Planując budowę domu jednorodzinnego, konieczne jest upewnienie się, że kupowana działka jest działką budowlaną (a nie np. działką rolną czy inwestycyjną) oraz sprawdzić, jakie jest jej przeznaczenie (np. zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, działalność usługowa). Często można spotkać się z atrakcyjnymi cenowo działkami rolnymi, które mają w dodatku świetną lokalizację. Czy można się na takiej wybudować? Owszem, jednak konieczne jest odrolnienie, które wiąże się ze zmianą przeznaczenia gruntu (poprzez zmianę miejscowego planu lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy), a także wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej. Procedury te bywają czasochłonne i nie zawsze kończą się powodzeniem.

Komfortowa lokalizacja

Zdecydowanie najważniejszym kryterium jest to, by działka budowlana była umiejscowiona w dogodnej lokalizacji. Zalecamy wziąć pod uwagę m.in. bliskość miejsca pracy, przedszkoli, szkół – dzięki temu dojazdy nie będą pochłaniały dużo czasu. Dla wielu osób ważne mogą być również bliskość rodziny czy przyjaciół oraz to, by w pobliżu domu znajdowały się sklepy i różne punkty usługowe (np. sklepy, apteka, poczta).

Otoczenie działki

Istotne jest także otoczenie działki budowlanej. Jedni preferują bliskość lasu, inni bliskość centrum miasta, a dla jeszcze innych ważną rolę odgrywa infrastruktura (np. dobry dojazd do drogi ekspresowej, połączenia kolejowe itp.) – warto przed zakupem ustalić swoje priorytety.

Planowane inwestycje

Wskazane jest ponadto sprawdzenie planowanych inwestycji w pobliżu interesującej nas lokalizacji – m.in. budowa tras kolejowych, dróg, ewentualnych bloków mieszkalnych, lotniska, centrum logistycznego, magazynów itp., ponieważ mogą one znacząco wpłynąć na komfort życia.

Tereny zalewowe

Zalecamy też weryfikację czy działka nie znajduje się na terenie zalewowym. W takim przypadku nie tylko możemy obawiać się ewentualnych zalań i zniszczeń oraz problemów z ubezpieczaniem nieruchomości, ale też trudności z samym wzniesieniem budynku na takiej działce. W 2018 roku doszło do zmian w prawie, które aktualnie uniemożliwia stawianie budynków na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

Wielkość działki

Tu również ważne są indywidualne preferencje czy kwestie finansowe. Optymalnym wyborem do budowy domu są działki budowlane o powierzchni co najmniej 8 arów – wówczas można ze spokojem postawić dom i cieszyć się ogródkiem wokół. Oczywiście im większa działka, tym większe możliwości aranżacyjne, ale jednocześnie wyższy koszt. Cena zakupu działki kształtuje się w zależności od wielu czynników – m.in. lokalizacji, kształtu, warunków zabudowy, dostępnych mediów. Warto zrobić rozeznanie w internecie, biurach nieruchomości czy osobiście w terenie i pocztą pantoflową, by znaleźć odpowiednio dużą działkę w korzystnej cenie.

Kształt i układ działki

Na rynku nieruchomości znaleźć można działki budowlane o najróżniejszych kształtach. Jedne będą idealne do budowy domów, a inne mogą przysporzyć nieco trudności. Najlepiej sprawdzają się działki prostokątne (i jednocześnie niezbyt wąskie) oraz działki kwadratowe. Regularny kształt sprzyja swobodnemu dobieraniu projektu. Nie oznacza to jednak, że działki w kształcie litery L, działki trójkątne czy w innych kształtach nie pozwolą na postawienie wymarzonego domu – zwykle jest to możliwe, ale wymaga współpracy z projektantem i znalezienia kompromisu.

Jeśli chodzi o układ działki, to warto wziąć pod uwagę jej usytuowanie względem kierunków świata. Powszechnie uważa się, że najlepsze są działki z tarasami od strony południowej i zachodniej z uwagi na dobre nasłonecznienie oraz z dojazdem do działki od północy lub wschodu.

Warunki zabudowy

Na początku należy sprawdzić, czy działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jest to dokument planistyczny, który określa zasady, warunki i cele zagospodarowania danego obszaru (miasta, gminy czy powiatu). Jeśli działka nie jest objęta MPZP, to obowiązują ogólne przepisy prawa budowlanego i inne przepisy obowiązujące na danym terenie. Należy wystąpić do odpowiedniego organu o wydanie Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu, opracowywanych na podstawie lokalnych uwarunkowań i wizji lokalnej.

Warunki zabudowy odnoszą się do przepisów i regulacji, które określają, jak można wykorzystać daną działkę pod względem budowlanym. Działka może być przeznaczona pod budowę domu jednorodzinnego, wielorodzinnego, obiektu usługowego, przemysłowego czy rekreacyjnego. Warunki zabudowy zawierają informacje dot. parametrów zabudowy, czyli: dopuszczalna wysokość budynków, powierzchnia zabudowy w procentach w stosunku do powierzchni działki, minimalne odległości od granic działki, dopuszczalna ilość kondygnacji i inne.

Przed zakupem działki wskazane jest więc sprawdzenie warunków zabudowy, a w szczególności przyjrzenie się poniższym kwestiom, które często okazują się problematyczne, gdy działka jest już w rękach inwestora i poszukuje on odpowiedniego projektu. Poniżej omawiamy, na jakie aspekty warto skierować swoją uwagę.

• Powierzchnia biologicznie czynna – to teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych. Warunki zabudowy nakreślają, jaki procent działki może być wykorzystany pod zabudowę, a jaki musi zgodnie z prawem pozostać powierzchnią biologicznie czynną.
• Powierzchnia zabudowy – ograniczenia mogą wynikać m.in. ze wspomnianych wcześniej względów środowiskowych, ale też ze względu na przepisy prawa wodnego, wskaźnik intensywności zabudowy i inne. Maksymalna lub minimalna powierzchnia zabudowy dla danej działki może stanowić ograniczenie przy wyborze projektu domu czy innych obiektów budowlanych.
• Rodzaj dachu – w warunkach zabudowy może być również zawarta informacja o rodzaju dachu i minimalnych kątach nachylenia. Te kwestie także wpływają na decyzję o wyborze odpowiedniego projektu domu, który spełni obowiązujące ograniczenia.
• Szerokość elewacji – w warunkach technicznych ustalona zostaje odległość linii zabudowy od linii ulicy i co kluczowe: długość ta jest nieprzekraczalna, a zatem fasada frontowa nie może wykraczać poza wyznaczoną linię. Zbyt płytka działka może więc okazać się niewystarczająca do adaptacji wybranego projektu. W warunkach technicznych znajduje się informacja o szerokości elewacji, jednak warto wiedzieć, że czasem możliwe są odstępstwa od wymiaru w granicach określanych procentowo (niezbędne jest uzyskanie zgody z gminy na wniosek inwestora).
• Media

Pod pojęciem mediów kryją się infrastruktura i usługi niezbędne do zapewnienia podstawowych udogodnień i komfortu w budynku na danej działce. Są to m.in. prąd elektryczny, gaz, woda, kanalizacja, telekomunikacja. Jeśli więc przy zakupie działki budowlanej spotkasz się z określeniem "działka uzbrojona" lub "działka z mediami", będzie to oznaczać, że na danej działce budowlanej lub działce inwestycyjnej została już zapewniona infrastruktura mediów.

Należy więc zweryfikować, jakie media znajdują się na działce lub w drodze oraz ewentualnie jak daleko od działki są zlokalizowane i czy możliwe jest ich dociągnięcie. Poprowadzenie mediów wiąże się bowiem z dodatkowymi kosztami, stąd też działka uzbrojona jest zwykle droższa, ale jednocześnie bardziej atrakcyjna.

Dostęp do drogi

Należy zdawać sobie sprawę z tego, że sprzedaż działki, która nie posiada dostępu do drogi publicznej, nie jest zakazana. Przy zakupie zalecamy zatem, aby upewnić się, że dostęp do drogi jest zapewniony, ponieważ unikniemy dzięki temu wielu dodatkowych obowiązków i formalności (m.in. wystąpienie o ustanowienie służebności drogi koniecznej).

Wybór działki budowlanej – podsumowanie

Wiesz już, czym się kierować przy zakupie działki budowlanej. Przede wszystkim pamiętaj, że to kwestia mocno indywidualna, a uwzględnić należy nie tylko swoje możliwości finansowe, ale też preferencje co do lokalizacji czy aspekty techniczne, jak np. wielkość i układ działki, dostępność mediów, warunki zabudowy. Zastanawiasz się, czy przed zakupem działki warto wykonać badania geologiczne? Jak najbardziej! O tym, dlaczego są one istotne, przeczytasz w naszym kolejnym artykule!

Poszukujesz idealnej działki? Skontaktuj się z ekspertami 4HOUSE! Pomożemy przy wyborze działki, kwestiach formalnych i projektowych, a na kolejnym etapie zrealizujemy inwestycję!