Działka rolno-budowlana – najważniejsze informacje dla inwestorów

Działki rolno-budowlane cieszą się sporym zainteresowaniem ze strony osób poszukujących działki pod kątem budowy domu. Głównym powodem są atrakcyjne ceny, zwykle dużo niższe w stosunku do działek budowlanych. Rozważając zakup takiej działki należy jednak zwrócić uwagę na kilka istotnych czynników, od których zależeć będzie to, czy taka inwestycja okaże się opłacalna. Z tego artykułu dowiesz się, czym jest działka rolno-budowlana, co należy sprawdzić przed jej zakupem oraz kiedy warto zdecydować się na taki zakup.

Czym właściwie jest działka rolno-budowlana?

Przy sprawdzaniu działki rolno-budowlanej trzeba być bardzo uważnym, bowiem nie istnieje prawna definicja takiej działki. Jest to termin używany potocznie odnoszący się do działki rolnej z możliwością zabudowy. W praktyce oznacza to, że działka rolno-budowlana składa się z dwóch części. Jedna część to działka rolna przeznaczona wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej, podczas gdy druga część to działka, na której istnieje możliwość wybudowania domu. W praktyce o wszystkim decydują warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. I to właśnie od nich w głównej mierze uzależnione jest to, czy zakup działki rolno-budowlanej okaże się opłacalny.

Jak sprawdzić warunki zabudowy na działce rolno-budowlanej?

Jeśli obszar, na którym położona jest działka rolno-budowlana jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, wówczas sprawa jest prosta. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu można sprawdzić w lokalnym urzędzie gminy lub miasta. Ponadto, coraz większa liczba urzędów daje możliwość sprawdzenia MPZP przez Internet, dzięki czemu inwestorzy mogą łatwo sprawdzić, czy wybrana działka pozwoli na budowę domu. W MPZP można sprawdzić m. in. przebieg granicy, która oddziela część rolną od części przeznaczonej pod zabudowę.

Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy. Taką decyzję może uzyskać osoba, która nie jest właścicielem działki, ale wówczas wiąże się to z koniecznością poniesienia opłaty. Nieodpłatnie taką decyzję może natomiast uzyskać właściciel. Zazwyczaj właściciele takich działek uzyskują WZ-kę przed wystawieniem ogłoszenia, co w naturalny sposób znacznie zwiększa szanse na szybkie znalezienie inwestora. Jeśli taka decyzja nie została jeszcze wydana, możesz zaproponować właścicielowi zawarcie umowy przedwstępnej i poprosić go o uzyskanie decyzji. Jeśli dotychczasowy właściciel nie będzie chciał przystać na naszą prośbę, wówczas taką działkę można z czystym sumieniem odrzucić.

Czy budowa domu na działce rolno-budowlanej jest możliwa?

Dom można wybudować jedynie na części przeznaczonej pod zabudowę, ale tu decydujące okażą się warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. To one określają dokładne przeznaczenie działki oraz informują o tym, co dokładnie można na niej wybudować. Jak już wiesz, warunki te można sprawdzić w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. To od tych dokumentów zależy, czy budowa domu na działce rolno budowlanej będzie możliwa. Nie ma natomiast możliwości budowy domu na części rolnej. Zagospodarowanie tej powierzchni działki rolno-budowlanej wymagałoby zmiany przeznaczenia oraz odrolnienia gruntu. To dość czasochłonne przedsięwzięcie, które nie zawsze kończy się sukcesem.

Na co jeszcze zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji?

Wybierając działkę rolno-budowlaną należy zwrócić uwagę również na inne kwestie, które są brane pod uwagę przy zakupie każdej działki pod budowę domu. Inwestor powinien zatem sprawdzić uzbrojenie terenu, a w przypadku braku przyłączy zorientować się, czy wybraną działkę będzie można uzbroić w oczekiwane przyłącza. Kolejną bardzo istotną kwestią jest dostęp do drogi publicznej. Przed zakupem należy również dokładnie przeanalizować ukształtowanie terenu oraz przebieg granic części przeznaczonej pod zabudowę. Specyfika działki w połączeniu z warunkami zabudowy pozwoli określić, jaki dokładnie dom będzie można wybudować na wybranej działce.

Z perspektywy inwestorów istotna jest także lokalizacja. Warto zatem sprawdzić, co dokładnie znajduje się w okolicy. Chodzi tu głównie o udogodnienia, takie jak chociażby: sklepy, przychodnie czy szkoła. Można również ocenić połączenia komunikacyjne dla wybranej lokalizacji – jest to istotne zwłaszcza dla osób, które będą dojeżdżać do pracy, czy też do szkoły. Na podstawie powyższych czynników można ocenić, czy wybrana działka rolno-budowlana spełnia nasze indywidualne oczekiwania.

Kto może zakupić działkę rolno-budowlaną?

Działka rolno-budowlana może być zakupiona przez osoby, które nie prowadzą działalności rolniczej i nie zamierzają prowadzić takiej działalności na zakupionej działce. Istnieje jednak jeden ważny warunek. Osoba niebędąca rolnikiem bez dodatkowych formalności może kupić działkę rolną (w tym rolno-budowlaną) o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. W przypadku większych działek wymagana jest natomiast zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Ponadto, osoba nieprowadząca działalności rolniczej może kupić tylko jedną działkę o powierzchni do 1 ha.

Czy warto zdecydować się na zakup działki rolno-budowlanej?

To oczywiście zależy od konkretnego przypadku. Absolutną podstawą są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Przed podjęciem decyzji należy zyskać pewność, że wybrana działka rolno budowlana pozwoli na budowę wymarzonego domu. W drugiej kolejności analizujemy takie kwestie, jak: uzbrojenie terenu, dostęp do drogi, udogodnienia dostępne w okolicy. Na podstawie tych wszystkich czynników można odpowiedzieć sobie na pytanie, czy cena, której oczekuje właściciel działki rolno-budowlanej jest adekwatna do oferowanych przez nią atutów.