Etapy budowy domu jednorodzinnego

Budowa domu jednorodzinnego to złożony proces, który możemy podzielić na etapy. Osoby przymierzające się do budowy swojego wymarzonego domu często szukają informacji na temat tego, jak wygląda cały proces budowlany, a także, jakie prace wchodzą w poczet poszczególnych etapów. W niniejszym artykule rozkładamy proces budowy domu na czynniki pierwsze i omówimy wszystkie etapy począwszy od przygotowań i formalności, aż po odbiór budynku.

Przygotowania do budowy domu

Do budowy domu niezbędna jest oczywiście odpowiednia działka budowlana. A zatem, pierwszym etapem jest poszukiwanie i zakup działki. Przy zakupie nieruchomości gruntowej trzeba zwrócić uwagę na wiele istotnych kwestii, takich jak: przeznaczenie działki, powierzchnia i ukształtowanie terenu, warunki zabudowy i zagospodarowania, warunki wodno-gruntowe, dostęp do sieci uzbrojenia terenu, dostęp do drogi, czy też udogodnienia dostępne w okolicy.

Po zakupie działki należy z dużym wyprzedzeniem podjąć starania o uzyskanie potrzebnych przyłączy. W tym celu należy zgłosić się do dostawcy i złożyć wniosek o wydanie warunków przyłączenia do sieci. Należy pamiętać, że czas oczekiwania na przyłącze może wynosić nawet ponad rok. I choć uzyskanie przyłączy nie jest niezbędne do rozpoczęcia budowy domu (poza przyłączem energetycznym), to warto jak najszybciej zająć się tym zagadnieniem. Ponadto należy zgłosić się do zarządcy drogi z wnioskiem o zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej.

Etap projektowania i załatwiania formalności

Na kilka miesięcy przed planowanym terminem rozpoczęcia budowy domu inwestor powinien zająć się pozyskaniem projektu budowlanego wymarzonego domu. Wcześniej jednak należy skorzystać z usług geodety, który sporządzi mapę do celów projektowych. Jeśli obszar, na którym znajduje się działka nie jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, należy także wystąpić z wnioskiem do starostwa lub urzędu miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Projekt budowlany można pozyskać na dwa sposoby. Pierwszy sposób to zakup projektu gotowego, który można znaleźć w katalogu wielu pracowni architektonicznych. Taki projekt przekazuje się w ręce architekta, który zajmie się jego adaptacją, czyli przystosowaniem do specyfiki działki. Można również zamówić projekt indywidualny, który zostanie sporządzony od podstaw przez architekta na zamówienie ze strony inwestora. Taki projekt jest sporządzany dla konkretnej działki z uwzględnieniem potrzeb domowników oraz budżetu, jakim dysponuje inwestor.

Po uzyskaniu projektu budowlanego należy zgłosić się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta w celu złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę domu. Do wniosku załącza się wymagane dokumenty. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 60 dni, a po uzyskaniu pozytywnej decyzji należy odczekać kolejne 14 dni na jej uprawomocnienie. W przypadku domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy poniżej 70 m2 można zastosować uproszczoną procedurę zgłoszenia budowy. Jeśli w przeciągu 21 dni od momentu dokonania zgłoszenia organ nie zgłosi sprzeciwu, wówczas jest to równoznaczne z uzyskaniem zgody na rozpoczęcie budowy.

Przed startem prac budowlanych należy jeszcze zatrudnić kierownika budowy i przekazać mu dziennik budowy oraz projekt budowlany. Fachowiec ten będzie odpowiedzialny za to, aby prace były realizowane zgodnie z projektem. Plac budowy należy zabezpieczyć ogrodzeniem i wywiesić tablicę informacyjną. Należy jeszcze powiadomić powiatowy inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia budowy, nie później niż siedem dni przed startem inwestycji.

Stan zerowy

Prace budowlane zapoczątkuje niwelacja terenu. Są to działania związanie z usunięciem roślinności i warstwy humusu, a także przygotowaniem płaskiego podłoża pod budowę domu. Następnie miejsce ma tyczenie obiektu przez geodetę. Fachowiec ten przeniesie budynek z projektu na działkę, określając jego kontury poprzez wbicie palików, na których rozciągnięta zostanie żyłka. Wskazany zostanie także punkt zerowy, czyli poziom posadzki w przyszłym budynku.

Następnie rozpoczynają się prace ziemne, które polegają na wykonaniu wykopów, w których osadzone zostaną fundamenty domu. Wykonuje się tradycyjne ławy fundamentowe lub płytę fundamentową, z uwzględnieniem izolacji przeciwwilgociowej i termoizolacji. Pozostawia się także przeloty pod przyszłe elementy instalacyjne. Następnie wykonywane są ściany fundamentowe, kanalizacja podposadzkowa i wreszcie posadzka na gruncie. W ten sposób osiągnięty zostanie stan zerowy.

Stan surowy otwarty i zamknięty

Po osiągnięciu stanu zero można przejść do murowania ścian zewnętrznych budynku i wewnętrznych ścian nośnych. Wykonuje się także komin oraz schody, o ile projekt zakłada schody żelbetowe. Po wymurowaniu ścian zewnętrznych można wykonać strop nad parterem. W przypadku domów parterowych przechodzi się następnie do konstrukcji dachu. W przypadku domów z poddaszem należy wcześniej wymurować ściany kolankowe, na których oparty jest dach. W przypadku domów z dachem dwuspadowym niezbędne jest także wymurowanie ścian szczytowych. W domach piętrowych przechodzi się do wymurowania ścian piętra, a następnie przechodzi się do wykonania konstrukcji dachu. W ten sposób osiągnięty zostanie stan surowy otwarty.

Aby doprowadzić dom do stanu surowego zamkniętego należy: położyć pokrycie dachowe, wykonać obróbkę blacharską oraz przeprowadzić montaż systemu rynnowego, wstawić okna i drzwi zewnętrzne, a także bramę garażową.

Stan deweloperski

Stan surowy zamknięty jest puntem wyjściowym do rozpoczęcia prac prowadzących do stanu deweloperskiego. Z zewnątrz należy jeszcze ocieplić budynek, a także wykonać tynki zewnętrzne wraz z elementami wykończenia elewacji. Więcej pracy czeka fachowców we wnętrzu domu. Tutaj należy przede wszystkim rozprowadzić instalacje wewnętrzne, a zatem instalację elektryczną oraz instalację wodno-kanalizacyjną. Miejsce ma również montaż systemu ogrzewania oraz wentylacji mechanicznej.

Jeśli takie rozwiązanie zakłada projekt domu, wykonuje się instalację alarmową oraz instalację centralnego odkurzacza. Po wykonaniu instalacji wewnętrznych wykonuje się tynki wewnętrzne, a także posadzkę wraz z izolacją przeciwwilgociową i termiczną. Ociepla się połać dachu i strop nieużytkowy. W przypadku domów z poddaszem obudowuje się skosy dachu płytami gipsowo-kartonowymi. Stawia się także ścianki działowe, o ile nie wykonano ich na wcześniejszym etapie budowy.

Wykończenie domu pod klucz

Ostatnim etapem prac budowlanych jest wykończenie domu. Na tym etapie procesu budowlanego wykonuje się gładzie, układa glazurę i terakotę, maluje ściany i sufity, a także układa podłogi z paneli, desek lub parkietu. Wstawiane są elementy wyposażenia łazienki i toalety. Ważną czynnością jest również montaż osprzętu elektrycznego (gniazdka, włączniki, oświetlenie). I to w zasadzie wszystko. Dom jest już gotowy do umeblowania i przeprowadzki, ale zanim to nastąpi, trzeba będzie jeszcze dopełnić pewnych formalności związanych z zakończeniem budowy.

Zakończenie budowy i odbiór budynku

W ramach zakończenia budowy domu należy zadbać o przegląd poszczególnych instalacji i uzyskanie protokołów, które stwierdzają prawidłowe wykonanie tych instalacji oraz ich bezpieczeństwo. Geodeta dokona powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej, czyli zbierze informacje niezbędne do zaktualizowania Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Pozyskane w ten sposób dokumenty będą niezbędne do odbioru budynku.

Odbiór budynku polega na złożeniu zawiadomienia o zakończeniu budowy wraz z niezbędnymi dokumentami na biurko powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli w przeciągu 14 dni organ ten nie zgłosi sprzeciwu, jest to równoznaczne z zakończeniem budowy i uzyskanie możliwości przeprowadzenia się do nowego domu. Tutaj ważna uwaga – jeśli w domu uwzględniono powierzchnię przeznaczoną na cele prowadzenia działalności gospodarczej, wówczas konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Wówczas Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego ma 30 dni na przeprowadzenie kontroli i wydanie decyzji w tej sprawie.