Minimalna wielkość działki budowlanej

Budowa domu jednorodzinnego, otoczonego zachwycającym ogrodem, to spełnienie marzeń wielu osób. Jednak wiąże się z wysokimi kosztami, które mogą się okazać przytłaczające. Jednym z ważniejszych kosztów, które należy ponieść, planując budowę domu jednorodzinnego, jest zakup działki budowlanej. Ta z kolei musi spełniać szereg kryteriów, które zapewnią prawidłową realizację przedsięwzięcia.

Jednym z tych kryteriów jest powierzchnia działki budowlanej, a ta zwykle zależy od zasobności portfela. Jak więc wybrać odpowiednią działkę budowlaną, pozwalającą na realizację marzeń?

Działka budowlana – jaka jest minimalna wielkość?

Choć przepisy prawa budowlanego nie definiują wprost minimalnej powierzchni dla działki budowlanej, to przedstawiają ściśle określone warunki, jakim powinny odpowiadać usytuowane na nich budynki. Głównym kryterium, niejako określającym minimalną powierzchnię działki jest odległość od granicy działki, w jakiej może zostać postawiony budynek. Przepisy prawa budowlanego jasno wskazują, że dom można postawić w odległości nie mniejszej niż 3 metry od granicy działki, w przypadku ścian bez drzwi i okien oraz w odległości nie mniejszej niż 4 metry od granicy działki, w przypadku ściany z drzwiami i oknami.

Warto jednak podkreślić, że i od tych przepisów występują pewne odstępstwa. Jeżeli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zawarto odpowiedni zapis, wówczas minimalna odległość ściany bez drzwi i okien, od granicy działki może wynosić 1,5 metra.

Wyjątki dopuszczają również budowę domu bliżej, w przypadku działek wąskich, czyli o szerokości nieprzekraczającej 16 metrów.

Budowa domu w odległości 1,5 metra od granicy działki (dotyczy ściany z drzwiami i oknem) może być dopuszczalna w uzasadnionych przypadkach, po wcześniejszym uzyskaniu zgody na tego typu ustępstwo.

Ważny maksymalny poziom zabudowy

Kolejnym czynnikiem, niejako wpływającym na minimalną powierzchnię działki budowlanej są zapisy dotyczące maksymalnej zabudowy i minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, tj. niezabudowanej i nieutwardzonej. Wartości te są ściśle określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co warte podkreślenia, parametry te mogą być szczególnie małe, w przypadku terenów o charakterze zabytkowym, letniskowym lub rezydencjonalnym, z długą metryką.

Ile wobec tego wynosi minimalna powierzchnia działki budowlanej? Szacuje się, że w celu wzniesienia domu zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, inwestor powinien dysponować działką budowlaną, o powierzchni:

• 300 m2 na terenach miejskich,
• 600 m2 na terenach podmiejskich,
• 1000 m2 na ternach wiejskich.

Warto przy tym pamiętać, że w celu określenia szczegółowych wymagań, dotyczących minimalnej powierzchni dla działki budowlanej, konieczne jest zapoznanie się z przepisami prawa lokalnego – Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy obowiązującej w danej gminie. Wyłącznie wówczas można zyskać w pełni wiarygodną informację, pozwalającą na zakup działki, spełniającej specyficzne wymagania danego obszaru.

Jaka jest optymalna powierzchnia działki budowlanej?

Nie da się jednoznacznie wskazać, jaka będzie optymalna powierzchnia działki budowlanej. Ta zależy w głównej mierze od zapotrzebowania danego inwestora. Inna powierzchnia będzie optymalna dla osoby, planującej budowę niewielkiego domu dla osoby prowadzącej samodzielne gospodarstwo domowe, a inna dla dużej rodziny, marzącej o wielopokoleniowej rezydencji.

W ujęciu optymalnej powierzchni dla działki budowlanej znacznie lepiej skupić się na zachowaniu optymalnych proporcji powierzchni domu i ogrodu. Zdaniem doświadczonych architektów, najlepszym rozwiązaniem jest zachowanie proporcji, w której powierzchnia ogrodu jest co najmniej trzykrotnie większa od powierzchni domu. Tym samym, planując budowę domu o powierzchni 100 m2, warto zakupić działkę budowlaną, której całkowita powierzchnia wynosi od 400 do nawet 500 m2.

Dlaczego takie parametry są istotne? Przestrzeń wokół domu to nie tylko przyjemny ogród, przeznaczony do rekreacji. W obrębie domu powinno się znaleźć miejsce na podjazd, budowę wiaty śmietnikowej oraz dodatkowych alejek. Dysponując większą przestrzenią, można zrealizować te cele, bez konieczności ograniczania strefy relaksu, która okazuje się szczególnie korzystna w okresie wiosenno-letnim, zapewniając prywatną przestrzeń do wypoczynku.

Dom jednorodzinny – jaka wielkość działki budowlanej jest najpopularniejsza?

Badania przeprowadzone w 2023 roku wykazały, że inwestorzy prywatni najczęściej decydowali się na zakup działek o powierzchni od 500 do 2000 m2. 20% ankietowanych zdecydowało się na zakup działki powyżej 2001 m2, a zaledwie 9% zdecydowało się na zakup działki o powierzchni poniżej 500 m2.

Zdecydowana większość osób (68%) zdecydowała się na budowę domu na wsi. Z pewnością umiejscowienie działki budowlanej w istotny sposób wpłynęła na decyzję, dotyczącą wielkości działki budowlanej. Zgodnie z szacunkowymi danymi, na obszarach wiejskich minimalna powierzchnia działki budowlanej powinna wynosić 1000 m2.

Wielkość działki budowlanej to nie wszystko

Szukając odpowiedniej działki budowlanej, warto pamiętać, że wielkość działki budowlanej nie jest jedynym czynnikiem, na który należy zwrócić uwagę, planując zakup. Nawet rozległa działka nie pozwoli na budowę wymarzonego domu, jeżeli nie spełni szeregu dodatkowych kryteriów.

Aby ocenić, czy budowa domu na wybranej działce będzie możliwa, należy w szczególności sprawdzić zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Ten może ściśle określać dopuszczalne gabaryty wznoszonych budynków, w tym wysokość oraz szerokość elewacji frontowej, a także rodzaj dachu (ze szczególnym uwzględnieniem poziomu nachylenia) oraz zastosowanych materiałów elewacyjnych – niektóre MPZP wskazują nawet kolor elewacji.

Dodatkowo, aby uniknąć ewentualnego rozczarowania, warto sprawdzić takie parametry, jak:

• Wymiary działki i jej kształt – podczas budowy domu najlepiej sprawdzi się działka prostokątna lub kwadratowa. Krótszy bok działki prostokątnej nie powinien być węższy niż 22 m, zapewniając możliwość pełnego zagospodarowania przestrzeni.
• Ukształtowanie terenu – zdecydowanie najlepszym wyborem są działki o płaskim terenie. Taki wariant pozwala ograniczyć koszty związane z koniecznością przeprowadzenia prac ziemnych, a dodatkowo pozwala na większą swobodę podczas wyboru projektu domu.
• Położenie względem stron świata – szczególnie ważne w przypadku budowy domów niskoemisyjnych i pasywnych. Odpowiednie położenie względem stron świata – wjazd od północy lub wschodu, pozwala na maksymalne wykorzystanie zasobów naturalnych.