Pozwolenie na budowę – jak je uzyskać?

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna wymagana przy wielu rodzajach złożonych robót budowlanych, takich jak chociażby budowa domu. Jedynie małe domy o powierzchni do 70 m2 można wybudować bez pozwolenia, stosując uproszczoną procedurę zgłoszenia. Wielu inwestorów obawia się trudności związanych z uzyskaniem pozwolenia. Jeśli jednak prawidłowo przejdziemy przez proces przygotowań oraz zabezpieczymy niezbędne dokumenty, otrzymanie pozwolenia na budowę nie powinno sprawić żadnych nieoczekiwanych trudności.

Przygotowania do budowy domu – o co należy zadbać?

Osoby planujące budowę domu powinny z dużym wyprzedzeniem zabrać się za przygotowania, które mogą zająć nawet kilka miesięcy. Inwestorzy myślący o konkretnym terminie powinni być przygotowani na to, że sam czas oczekiwania na pozwolenie na budowę może wynieść nawet ponad dwa miesiące.

W ramach przygotowań do budowy domu należy zatroszczyć się o wykonanie zjazdu z drogi publicznej, aby zapewnić swobodny dojazd do działki. Należy także podjąć starania związane z uzyskaniem przyłączy technicznych, od których zależeć będzie funkcjonalność budynku oraz wybrane rozwiązania technologiczne (np. instalacja grzewcza czy sposób odprowadzania ścieków).

W ramach przygotowań do budowy domu inwestor skorzysta z usług geodety, który będzie odpowiedzialny za przygotowanie mapy do celów projektowych. Uzyskanie mapy pozwoli rozpocząć prace projektowe. To bardzo istotny etap całej inwestycji! To właśnie od projektu budowlanego w dużej mierze zależeć będzie to, czy uda się uzyskać pozwolenie na budowę bez żadnych nieoczekiwanych trudności. Kluczowe w tej kwestii są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Można je sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub też poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP).

Co to jest pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna wydawana przez organ właściwy dla lokalizacji działki budowlanej. Może to być starosta powiatu (lub prezydent miasta), wojewoda, a w pewnych sytuacjach także Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Wydając pozwolenie na budowę organ administracji stwierdza, że projekt budowlany złożony przez inwestora jest zgodny z warunkami zabudowy i zagospodarowani terenu, a także, że nie oddziałuje on na sąsiednie nieruchomości.

Czy obowiązek uzyskania takiego pozwolenia dotyczy także osoby, które planuje budowę domu jednorodzinnego? Jak najbardziej tak. W 2022 roku co prawda złagodzono przepisy i wprowadzono zmiany, które umożliwiają budowę domu do 70 m2 bez pozwolenia, na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia. Mówiło się również o tym, że w niedalekiej przyszłości wszystkie domy jednorodzinne będzie można budować bez pozwolenia. Na ten moment plany te nie zostały wprowadzone w życie, co oznacza, że inwestorzy muszą uzyskać pozwolenie na budowę domu, jeśli planowany przez nich dom ma powierzchnię zabudowy przekraczającą 70 m2.

Jakie dokumenty trzeba przygotować, aby uzyskać pozwolenie?

Szukając odpowiedzi na pytanie o to, jak uzyskać pozwolenie na budowę domu bez zbędnych komplikacji, inwestorzy powinni sprawdzić listę dokumentów, które trzeba złożyć w urzędzie. Dysponując kompletem dokumentów mamy pewność, że wniosek zostanie przyjęty, a rozpatrywanie go nie zostanie spowolnione koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów. Jakie dokumenty są potrzebne osobom, które stają się o pozwolenie na budowę?

• wniosek o pozwolenie na budowę (najlepiej jest pobrać aktualny wniosek ze strony urzędu i wypełnić go na spokojnie w domu),
• projekt budowlany (wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami) w 3 egzemplarzach,
• dokument potwierdzający uprawnienia architekta oraz oświadczenie architekta o tym, że projekt został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami,
• dokument potwierdzający prawo do dysponowania działką na cele budowlane,
• decyzja o warunkach zabudowy (tylko jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP),
• potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej (o ile była ona konieczna).

Powyższe dokumenty w większości przypadków wystarczą, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu. Należy jednak pamiętać, że niektóre obiekty mogą wymagać dodatkowych zgód, opinii czy ekspertyz. W związku z tym, przed wizytą w urzędzie warto skonsultować się w tej sprawie z architektem, który podpowie, jakie dokumenty należy przygotować przed złożeniem wniosku.

Urzędnik przyjmujący wniosek sprawdzi na miejscu, czy inwestor dostarczył wszystkie wymagane dokumenty. Jednak w trakcie rozpatrywanie wniosku może się okazać, że ta konkretna inwestycja wymaga dodatkowych dokumentów. Wówczas urząd poinformuje inwestora o konieczności dostarczenia niezbędnych dokumentów, a inwestor ma na to 14 dni od momentu otrzymania wezwania. W innym razie wniosek zostanie odrzucony.

Jak wygląda procedura przyznawania pozwolenia na budowę?

W pierwszej kolejności organ administracyjny zweryfikuje, czy wniosek jest kompletny. Jeśli pojawi się konieczność uzupełnienia informacji lub dokumentacji, inwestor zostanie o tym fakcie powiadomiony i otrzyma 14 dni na uzupełnienie wniosku. Następnie urząd ustala strony postępowania administracyjnego. Jeśli inwestycja oddziałuje na sąsiednie nieruchomości, wówczas ich właściciele lub zarządcy staną się stronami postępowania i otrzymają stosowne zawiadomienie.

Urząd dokonuje merytorycznej oceny wniosku. Sprawdzana jest zgodność projektu z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu, a także z przepisami zawartymi w ustawie Prawo budowlane. Jeśli nie stwierdzone zostaną żadne nieprawidłowości, urząd wyda pozytywną decyzję. Inwestor otrzymuje taką decyzję wraz z jednym egzemplarzem projektu budowlanego. Drugi egzemplarz zostanie w urzędzie, a trzeci zostanie przekazany do nadzoru budowlanego. Wszystkie strony postępowania zostaną powiadomione o decyzji. W tym momencie zaczyna się okres 14 dni potrzebnych do uprawomocnienia się decyzji. W tym czasie strony postępowania mogą wnieść sprzeciw, który opóźni całą procedurę. Tutaj we znaki mogą dać się nieprzyjaźni sąsiedzi. Na szczęście sąsiedzi nie mogą sprzeciwić się decyzji, jeśli nasza inwestycja nie obejmuje obszarem oddziaływania ich nieruchomości.

Ile czeka się na pozwolenie na budowę?

W większości przypadków urząd ma 65 dni na rozpatrzenie wniosku. Taki czas oczekiwania dotyczy także sytuacji, gdy staramy się o pozwolenie na budowę domu. Nie oznacza to jednak, że decyzja nie zostanie wydana wcześniej. Warto nadmienić, że urząd wyższego szczebla nakłada urzędowi odpowiedzialnemu za wydanie decyzji karę finansową w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. W wielu przypadkach decyzję można uzyskać już po miesiącu czasu od momentu złożenia wniosku.

Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę?

Jeśli chcesz uzyskać pozwolenie na budowę domu, wówczas nie obowiązuje Cię opłata skarbowa. Takie opłaty dotyczą natomiast budynków usługowych i biurowych. Ponadto, jeśli w projekcie budowlanym Twojego domu uwzględniono pomieszczenia pod prowadzenie działalności gospodarczej (np. przydomowy gabinet), wówczas pojawia się obowiązek uiszczenia stosownej opłaty. Wynosi ona 1 zł za każdy m2 powierzchni użytkowej przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej, przy czym nie może być ona wyższa, niż 539 zł.

Czasami formalności w imieniu inwestora załatwia przedstawiciel firmy budowlanej. Pozwala to odciążyć inwestora od dodatkowych formalności. W tym przypadku konieczne jest jednak pełnomocnictwo. Za ustanowienie pełnomocnictwa trzeba uiścić opłatę w wysokości 17 zł.

Kiedy można rozpocząć budowę domu?

Prace budowlane można rozpocząć po upływie 14 dni od uzyskania decyzji wraz z projektem budowlanym oraz dziennikiem budowy. Tyle czasu trwa bowiem uprawomocnienie się decyzji. Dodatkowo, inwestor powinien powiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia budowy, nie później niż 7 dni przed tym terminem. Cała procedura może się jednak przedłużyć, jeśli decyzja spotka się ze sprzeciwem jednej ze stron postępowania. Rozpatrywanie takiego sprzeciwu może zająć nawet kilka miesięcy.

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę domu?

Po przeczytaniu powyższego artykułu wiesz już, jak uzyskać pozwolenie na budowę domu i jak uniknąć nieoczekiwanych trudności. Na zakończenie warto jeszcze powiedzieć kilka słów o tym, jak długo ważna jest decyzja administracyjna. Zgodnie z art. 37 ustawy Prawo Budowlane, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeśli prace budowlane nie zostaną rozpoczęte z upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna lub ostateczna. Ponadto, pozwolenie wygasa w momencie, gdy prace zostały rozpoczęte, a następnie przerwane na okres dłuższy niż 3 lata. W tej sytuacji wystarczy jednak zgłosić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.