Zmiany w projekcie budowlanym: istotne i nieistotne

Proces budowlany przebiega na podstawie projektu przygotowanego przez architekta, a następnie zatwierdzonego przez stosowny organ administracyjny. W procesie udział bierze kierownik budowy, a jednym z jego obowiązków jest nadzorowanie prac i dopilnowanie tego, aby były one realizowane zgodnie z projektem. Czasem zachodzi jednak konieczność wprowadzenia pewnych zmian. W tym artykule omówimy istotne i nieistotne zmiany w projekcie budowlanym, a także powiemy, co należy zrobić w sytuacji, gdy takie zmiany zostaną wprowadzone.

Kiedy wprowadza się zmiany w projekcie budowlanym?

Przed rozpoczęciem budowy domu zmiany można wprowadzić w gotowym projekcie zakupionym z katalogu pracowni architektonicznej. W tym przypadku zmiany wręcz wprowadzić trzeba, ponieważ po to jest proces adaptacji, w którym architekt dostosowuje taki projekt do specyfiki działki. Zmiany są wprowadzane po to, aby dany budynek można było bez problemu wybudować na konkretnej działce.

Zdarzają się jednak sytuacje, w których pewne problematyczne aspekty związane np. z warunkami wodno-gruntowymi wychodzą dopiero na etapie budowy, gdy projekt został już zatwierdzony. Wówczas zmiany należy wprowadzić po to, aby budynek dostosować do panujących warunków i uczynić konstrukcję trwałą i żywotną. Czasem jednak zmiany są wymuszone błędem popełnionym przez wykonawcę, który postąpił w sposób niezgodny z projektem.

Wyróżnić możemy także zmiany w projekcie budowlanym wprowadzane na życzenie inwestora, który już na etapie budowy domu uznał, że rozwiązania zastosowane w projekcie jednak nie spełniają do końca jego oczekiwań. Sposób postępowania w przypadku pojawienia się zmian w projekcie zależeć będzie od tego, czy były to zmiany istotne, czy też nieistotne.

Zmiany w projekcie przed rozpoczęciem budowy

Proces budowlany może przebiegać na podstawie projektu gotowego lub projektu indywidualnego. Większość osób planujących budowę domu wybiera projekt gotowy, który można zakupić z katalogu wybranej pracowni architektonicznej. Jest on w zasadzie dostępny od ręki i każdy może taki projekt zamówić. Przed rozpoczęciem starań związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę gotowy projekt trzeba dostosować do specyfiki działki budowlanej, na której będzie on realizowany. Uwzględnić należy chociażby ukształtowanie terenu, orientację działki względem drogi, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu czy też uwarunkowania klimatyczne charakterystyczne dla regionu.

Nieistotne zmiany w gotowym projekcie można wprowadzać bez żadnych ograniczeń. Ale już zmiany istotne, które ingerują w kluczowe parametry budynku wymagają zgody ze strony autora projektu. Tutaj warto jednak nadmienić, że większość pracowni architektonicznych uzupełnia komplet dokumentów o pozwolenie na wprowadzenia istotnych zmian, dzięki czemu przy adaptacji projektu nie trzeba dodatkowo zgłaszać się do autora.

Zmiany w projekcie budowlanym na etapie budowy

Zmiany w projekcie budowlanym z definicji zachodzą jednak już na etapie budowy domu, gdy kompletny projekt budowlany został zatwierdzony przez organ administracyjny na mocy pozwolenia na budowę. Zmiany mogą wynikać z czynników, które nie były znane na etapie przygotowań lub też mogą być konsekwencją błędu popełnionego przez wykonawcę. Czasem zmiany w projekcie budowlanym chce wprowadzić sam inwestor, który już po uzyskaniu pozwolenia uznał, że jednak możliwy jest wybór lepszych rozwiązań.

Zmiany możemy podzielić na istotne i nieistotne, a za klasyfikację takich zmian odpowiadać będzie projektant. O ile zmiany nieistotne nie wymagają wprowadzania do projektu budowlanego, o tyle już zmiany istotne wymuszą wiele dodatkowych formalności.

Jakie zmiany należy uznać za istotne?

Zmiany istotne w projekcie to takie, które zmieniają kluczowe parametry budynku, jak również jego funkcjonalność oraz przeznaczenie. Chodzi tu zarówno o zmiany w projekcie architektoniczno-budowlanym, jak również zmiany w projekcie zagospodarowania działki. Zmiany te są na tyle poważne, że trzeba je uwzględnić w projekcie, tworząc tzw. projekt zamienny. Następnie należy dokonać zmiany w pozwoleniu na budowę. Dopiero po zaakceptowaniu projektu zamiennego przez organ administracji można kontynuować prace budowlane. Oto przykładowe zmiany istotne w projekcie:

• zmiana charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji,
• zmiana usytuowania budynku na działce budowlanej,
• zmiana przeznaczenia budynku lub jego części (np. chęć stworzenia części usługowej, która nie została uwzględniona w projekcie).

W tym miejscu warto jednak zaznaczyć, że przy budowie dopuszczalne jest pewne odstępstwo od wymiarów z zatwierdzonego projektu. Jeśli zmiany w wymiarach nie przekraczają wartości 2%, wówczas nie są klasyfikowane jako zmiana.

Jakie są nieistotne zmiany w projekcie budowlanym?

Nieistotne zmiany w projekcie to takie, które nie ingerują w kluczowe parametry, przeznaczenie oraz funkcjonalność budynku. Dzięki temu nie wymagają tak poważnych formalności, co zmiany istotne. Zmian nie należy nanosić w projekcie budowlany, a zatem nie jest konieczny projekt zamienny. Do projektu należy załączyć jednak opis i rysunek wprowadzonych zmian, a ponadto zmiany te należy uwzględnić w dzienniku budowy. Przykładowe nieistotne zmiany w projekcie to:

• zmodyfikowany przebieg instalacji elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej,
• zmiana materiału, z którego wykonane są ściany (o ile nie zmieni się wielkość budynku),
• zmiana pokrycia dachowego,
• inny układ ścian działowych,
• zmiana zastosowanych okładzin i sposobu wykończenia elewacji,
• zmiana liczby okien lub ich wymiarów,
• zmiana przeznaczenia pomieszczenia (np. dodatkowa łazienka zamiast pokoju).

Jak już mówiliśmy, o tym, czy zmiany w projekcie budowlanym są istotne lub nieistotne decyduje projektant na podstawie ustawy Prawo Budowlane. Jednak finalnie to nadzór budowlany będzie weryfikował, czy wprowadzone zmiany faktycznie były nieistotne. A wprowadzenie istotnych zmian bez stosownego pozwolenia może oznaczać poważne konsekwencje, począwszy od kary finansowej i konieczności załatwienia pewnych formalności, aż po nakaz rozbiórki.

Co robić w przypadku istotnych zmian w projekcie?

Jeśli projektant uzna, że planowane zmiany są zmianami istotnymi, wówczas konieczne jest stworzenie projektu zamiennego. Wszystkie zmiany muszą być opatrzone szczegółowym opisem oraz rysunkiem. Następnie należy udać się do urzędu miasta lub starostwa powiatowego celem złożenia wniosku o zmianę pozwolenia na budowę. Dopiero po uzyskaniu takiej zgody można kontynuować prace budowlane. A co jeśli zmiany zostały dokonane wcześniej? Procedura jest bardzo zbliżona, ale w momencie, gdy projekt zamienny nie zostanie zaakceptowany zrodzi się niestety konieczność wprowadzenia poprawek, które cofną wprowadzone zmiany niezgodne z projektem.

Mniej uciążliwe są natomiast nieistotne zmiany w projekcie. Tutaj wystarczy do projektu budowlanego załączyć opis i rysunek wprowadzonych zmian, a ponadto uwzględnić takie zmiany w dzienniku budowy. Po dokonaniu tych czynności można kontynuować prace budowlane.